RESUMO
Desde o prelúdio da sinfonia humana até os dias atuais, a escassez de abrigo inquieta a sociedade. A locação de bens imóveis, originária desta necessidade deu lugar a negócios jurídicos complexos. Este enredamento advindo de uma sociedade dinâmica fomenta a pesquisa no direito estrangeiro para alinhamento geral da visão sobre o assunto. De igual modo, justificaremos o início da locação nos povos cultos, construção da norma brasileira, conceitos, elementos e características inclinados a demonstrar nas questões controvertidas dois dos principais problemas envolvendo o assunto no direito pátrio.
PALAVRAS-CHAVE: Locação, bens imóveis, negócio jurídico, tecnologia, renovatória de locação, prazo quinquenário, proteção ao locatário.
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO
O trabalho propõe uma perspectiva incomum na seara do direito civil. Sabe-se que os fatos decorrem em grande parte da transformação social, gerando a atuação do direito. Destaque-se para o fim desta pesquisa, o negócio jurídico da locação de bens imóveis. Sob este cenário, indaga-se como a relação social histórica dos povos as voltas com a escassez de habitação, influenciou a construção do negócio jurídico ora pesquisado. De forma simples e resumida, buscou-se iniciar estudos quanto aos princípios norteadores que justificaram a criação da locação na sociedade dos povos cultos, evoluído em conjunto com a sociedade. De igual modo, o direito estrangeiro foi inserido com suas principais características no modelo locatício deste século com o objetivo de observar se alguma aplicação alienígena far-se-ia honrosa à legislação brasileira tendo em vista os usos e costumes de países em franco desenvolvimento habitacional. De tanto a tanto, provoca-se reflexões a respeito de algumas questões controvertidas, cujas hipóteses legais ainda não conferem a esperada segurança jurídica na relação entre locador e locatário.
1 FATOS HISTÓRICOS
1.1 O surgimento da necessidade de locare
O nome locação tem sua origem nos verbos locus[1], locare e conducere[2]. O Direito Romano conceituou a terminologia, conforme notas de Pontes de Miranda:
“Locare significou, posteriormente à formação da palavra, submeter, pôr, e conducere, regrar, ducere-con, à semelhança do contemporâneo conduta, mas em relação a outrem.”[3]
E continua na expectativa de destrinchar a terminologia de conducere, vejamos:
“Locare conducere é colocar (colocar) + conduzir”.
No Direito Romano esta terminologia generaliza a locação de imóveis com outras espécies, conforme Moreira Alves[4]:
“Enquanto que modernamente, graças à obra dos jurisconsultos de direito intermédio, conhecemos três figuras distintas de locatio conductio (a locatio conductio rei – locação de coisa; a locatio conductio operarum – contrato de trabalho; e a locatio conductio operis – contrato de empreitada), no direito romano, como decorre do conceito que fixamos acimas, somente se conhecia um tipo de locatio conductio, embora com três finalidades diversas. Tanto assim é que os juristas romanos tratam, sob a denominação única de locatio conductio, das três hipóteses que correspondem, no direito moderno, às três categorias que correspondem, no direito moderno, às três categorias distintas que são a locatio conductio rei, a locatio conductio operarum e a locatio conductio operis (1302).”
No direito francês, a locação de bens imóveis é reproduzida pelos termos bail à loyer e bail à ferme[5].
A conceituação terminológica apresentada guarda relevância a compreensão do instituto até os dias atuais, conceituando negócio jurídico entabulado entre senhorio e inquilino.
1.2 Império Romano
A necessidade de habitação foi o maior estímulo ao impulso de arrendar propriedades.
A origem da locação de bens imóveis inicia-se no Império Romano, especialmente pelo êxodo dos moradores do campo e transição para as Urbs, conforme citação de Maria Beatriz Florenzano:
“As contínuas guerras, que levavam aos campos de batalha milhares de indivíduos, determinaram, de fato, um significativo êxodo rural. Os pequenos camponeses que serviam o exército, a partir do instante que ficavam afastados por um grande lapso de tempo das suas propriedades, que restavam abandonadas, “custavam a retornar à produção regular”; sem falar que a vida de soldado, ao transformar os hábitos dos camponeses, “dificultava a sua readaptação à sua vida agrícola”.[6]
Tal cenário levou a muitos pater famílias a procurarem trabalho em Roma para sustentar sua prole. No mundo antigo, Roma era senão a maior, uma das maiores metrópoles definindo o primeiro conceito de metrópole.
Estudiosos afirmam que o crescimento populacional deu-se na época dos Imperadores Augusto e Trajano, cuja alternativa para abrigar a população era através da locação de propriedade para fins de moradia ou comerciais[7].
Historicamente as moradias da Roma antiga dividiam-se em duas espécies: (a) domus[8] e (b) insulae[9].
A locação de bens imóveis na Roma antiga representava exímia fonte de renda aos patrícios, tendo em vista o êxodo rural, fomentando a economia da aristocracia romana.
Ao que parece, a aristocracia escondia de si mesmo a valiosa fonte de renda advinda da especulação imobiliária[10].
1.3 O locare conductio in rei
No direito romano, as locações não possuíam distinção. Mais tarde, houve a ramificação através das hipóteses: locatio conductio rei; locatio conductio operarum e locatio conducio operis.
Sob este prisma romano, Orlando Gomes preceitua:
“A sistematização romana é condenada pela doutrina hodierna, que classifica como categoria distinta todos os contratos tidos como espécie do gênero locatício (...). Não é questão apenas de rigor terminológico, pois as outras espécies tradicionais de locação não se ajustavam perfeitamente ao conceito único a que se pretendeu reduzi-las. Para se verificar o artificialismo da pretensa unidade, basta considerar a chamada locação de serviço, hoje desdobrada nas figuras independentes de contrato de trabalho e do contrato de prestação de serviços. Designá-los com a expressão clássica é dar falsa ideia desses contratos[11].”
Também nesta seara, Alexandre Correia e Gaetano Sciascia lecionam:
“locatio conductio rei, é o contrato bilateral pelo qual uma pessoa se obriga a proporcionar a outra o uso e gozo de uma coisa, a prestação de serviços ou a execução de uma obra, mediante a retribuição em dinheiro (merces) a pagar-se dentro de um prazo convencionado[12].”
A propriedade, res¸ era de natureza inconsumível, admitindo-se ser consumível àquelas com destinação específica[13].
Como segundo elemento, temos a merces que consistiam em pagamento pecuniário pelo uso e gozo da coisa locada, também com particularidades da época.
Para o negócio jurídico havia o consensus onde as partes mediante acordo com livre manifestação da vontade sobre a locação resultavam em obrigações simultâneas sem qualquer subordinação ou formalidade para tanto.
No que tange as obrigações dos contratantes, na locatio conductio rei as obrigações do locador iniciavam-se com a entrega da coisa através da traditio ao locatário com a disponibilização a este do uso e gozo da propriedade durante a vigência da locação.
Se de um lado as obrigações do locador eram importantes, pela natureza do negócio, o locatário deveria pagar pontualmente a merces, salvo em caso de casos fortuitos e força maior ou quando o uso e/ou gozo da coisa diminuísse.
Curiosamente as merces eram pagam de acordo com o resultado das colheitas, diminuindo-se equitativamente em safras ruins e aumentando o pagamento em boas épocas.
Guardava-se semelhança na locatio conductio rei com a emptione et venditione, que por mais de uma vez foi tema nas Institutas de Gaio, conforme transcrição abaixo:
“142. A locação está sujeita a regras semelhantes; pois, não há locação sem se fixar retribuição certa. 145. A venda e a locação parecem ter tal afinidade, que em certos casos se é levado a perguntar se há venda ou locação; por exemplo, quando se aluga uma coisa a título perpétuo, como os prédios municipais, que locados com a cláusula “enquanto o aluguel fôr prestado”, não se podem tirar nem ao locatário nem ao seu herdeiro. A opinião dominante, porém é tratar-se de[14].”
A locatio conductio rei foi o nascedouro da instituição moderna da locação imobiliária, cujos princípios permanecem nas relações atuais.
2 CONSTRUÇÃO LEGISLATIVA BRASILEIRA
A legislação pátria sofreu alteração gradativa em vista da instabilidade econômica e difícil regulação do instituto no Brasil. O autor José da Silva Pacheco nos ensina que as ordenações Filipinas sobre o assunto da locação de imóveis, observava a casuística para regrar o instituto[15].
As contradições ou dúvidas advindas da análise da casuística oferecida nas Ordenações Filipinas geravam preocupações. A legislação no império brasileiro tangenciava entre usos e costumes e a interpretação da lei[16].
A primeira menção a locação de imóveis foi através do antigo Código Comercial de 1850, que segundo Pontes de Miranda:
“Logo se percebem a inexatidão da referência a “determinado tempo” e a falta de alusão à fruição. Não só se loca para que o locatário use. Na alínea 2ª, acrescenta-se: “O que dá coisa ou presta serviço, chama-se locador, e o que a toma ou aceita o serviço locatário”. A locação mercantil pode ser de bem móvel ou de imóvel. A limitação aos bens móveis é obsoleta. Obsoleta a limitação ao prazo determinado. São exemplo de locação mercantil a que é atividade habitual, locativa, de alguém, ou por dependência o conexão (aluguer de sacos, balanças, recipientes, veículos, barcos e aviões)[17].”
Desta forma, criou-se o Decreto 9.263, de 28.12.1911 que dispôs em seus artigos 212 a 217 direitos e procedimentos do locador e locatário em conflitos perante a Corte brasileira.
Com a publicação do Código Civil de 1916, o instituto da locação foi capitulado. Todavia, a sociedade precisava de legislação específica sobre a locação de prédios urbanos[18].
Esta legislação, à época emergencial, concebeu-se para sanar a crise de moradia na então capital brasileira e na cidade de São Paulo que zelava pela proibição de reajustes no valor locativo e manutenção da locação com renovação automática destes contratos.
A legislação especial ganhou melhores contornos em 1934 visando a proteção do fundo de comércio, haja vista prática espúria de cobrança de luvas aos comerciantes. Com a deflagração da II Guerra Mundial o negócio jurídico sofreu os efeitos da inflação econômica, tomando o Estado uma atitude rígida para regular o valor locativo[19] coibindo nova crise habitacional[20].
Esta atitude do Estado que optou pelo congelamento do valor locativo estendeu-se até os idos de 1950 inserindo disposições específicas nas legislações. Durante este período a intervenção estatal foi magnânima[21]. A legislação seguinte de n. 1.300/1951 mostrou esta perspectiva, através da adoção de contravenção penal em caso de descumprimento.
Tais intervenções estatais através das constantes mudanças legislativas, segundo Anacleto de Oliveira Faria era estimular a população, inclusive os locadores, a viver de trabalho e não de rendas[22], coibindo a especulação imobiliária.
A renovação importante ocorreu em 1964 quando foi aprovou-se a lei de n. 4.494/64, revogando as dezenas de legislações anteriores. A inovação nos dizeres de José da Silva Pacheco foi sistematizar, buscando reduzir até extinguir a intervenção estatal[23].
O professor Álvaro Villaça de Azevedo também leciona:
“Ateste-se, inicialmente, que o objetivo principal da Lei do Inquilinato anterior, n. 4.494, de 25 de novembro de 1964, foi o reajustamento gradativo dos alugueis, no período de dez anos, supondo-se, então, que ao decurso desse prazo teríamos afastado, definitivamente, de nosso meio o fantasma da inflação[24].”
Todavia, algumas legislações tais como as de n. 4.864, de 1965, o Decreto-lei n. 4, de 1966 e a Lei n. 5.334, de 1967, impactavam diretamente a recente lei inquilinária, tornando insuportável a moradia através da locação[25].
Neste escopo, a Lei n. 6.146/74 contribuiu para o início do reajustamento gradativo e firmado entre particulares nos contratos de locação, desconstituindo gradativamente a intervenção estatal no valor locativo.
A descontinuidade da intervenção estatal floresceu através da Lei n. 6.649 de 16 de maio de 1979 com a permissão integral da livre estipulação do valor locativo condicionando os reajustes a índices governamentais previamente aprovados.
Deste modo, a nova lei do inquilinato de n. 8245/1991 fruto de uma emaranhada evolução política, social e econômica, de forma hercúlea aglutinou os tipos de locação de bens imóveis de natureza urbana, complementou lacunas existentes nas legislações anteriores e ornamentou entendimentos da jurisprudência, constituindo um microssistemas de locações no direito pátrio.
Destaque-se que à época do anteprojeto, o legislador decidiu pela retirada de locações especiais tais como propriedade da União, Estados e Municípios, autarquias e fundações públicas, vagas autônomas de garagem, espaços destinados a publicidade, estabelecimentos destinados à hospedagem regular e com autorização de funcionamento e o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
3 DIREITO ESTRANGEIRO
3.1 O Direito Português
A locação de bens imóveis no direito português sofreu influência do direito romano combinado com o Código Napoleônico e Alemão que restringiram a locação de imóveis das demais locações[26].
No direito português atual, a regulamentação está inserida em três codificações, o Código Civil, Decreto-Lei n. 321-B e Leis n. 6/2006 e 31/2012[27].
A legislação lusitana classifica a locação de imóveis em arrendamento urbano ou rural de dupla finalidade habitacional ou comercial.
O marco de alterações inicia-se após a revolução portuguesa de 1974 com a necessidade de regularização das casas devolutas, alvo do movimento chamado ocupações selvagens, início da reforma do antigo Código de Seabra.
Através desta reforma assentou-se a necessidade de intervenção estatal, já que os acontecimentos sociais influenciaram os tribunais e posteriormente o poder legislativo para inovações na área imobiliária.
Dentre as inovações, citamos a fixação de prazo máximo para arrendamentos urbanos que restringiu o problema da perpetuidade da locação imobiliária[28], ajustando para o período para o limite de trinta anos[29].
Citada reforma conferiu segurança jurídica aos proprietários ante a inexistência de indisponibilidade perpetua e alegação de fracionamento do domínio com estímulo a pretenso direito real em favor dos arrendatários[30].
Nas locações são admitidos contratos com termo final indeterminado (incertus quando), que recebe tratamento nos limites da legislação supletiva ou através da pactuação contratual[31].
No tocante a locação urbana residencial, a renovação é tácita e automática por igual prazo ao anterior, salvo em caso de denúncia de uma das partes, limitada a legislação, frente ao princípio vinculista da posse-propriedade.
Acompanhando a evolução do pensamento jurídico, os jurisconsultos portugueses flertam com os princípios da autonomia privada e liberalismo contratual, especialmente em discussões envolvendo a renovação automática do contrato e a fixação de vigência para contratos renovados através de decisão judicial[32].
Na locação comercial e industrial, faz-se necessário que o contrato seja feito através de escritura pública, gozando de autonomia privada mitigada, respondendo a legislação portuguesa em caso de pedido de renovação sem previsão contratual.
O vocábulo retribuição é utilizado para descrever o ato do locatário em oferecer ao locador bem econômico individual ou cumulativamente através de valor pecuniário, prestação de serviço ou quota de frutos, o qual costumeiramente chama-se renda.
A prestação desta retribuição (renda) tem de ser determinada e não determinável, já que o Supremo Tribunal Português firmou entendimento de que a caracterização da retribuição é objetiva, ao contrário falar-se-ia em negociações preliminares ao arrendamento, impossibilitando a caracterização da avença como contrato de arrendamento por ausência de pressuposto essencial do negócio[33].
3.2 O Direito Norte Americano
O direito Norte Americano está norteado por usos e costumes, acompanhados pelos precedentes judiciais e pelo amplo exercício da autonomia privada, com intervenções estatais mínimas a depender de cada estado da Federação.
A evolução sofreu forte influência em razão da política americana na concessão de habitação aos habitantes de baixa renda.
Estima-se que entre a década de 1970 e 1980, ¾ dos casais eram proprietários de sua própria moradia[34].
Nos Estados Unidos a tríade legal da ex locatio firma-se na Compra e Venda da posse; Pacta Sunt Servanda e Ampla Autonomia Contratual.
Em casos pontuais, a Corte Norte Americana reconheceu limitações às disposições contratuais, computando certo abrandamento à plena liberdade contratual.
A locação residencial guarda duas formas: Lease or Rent Agreement, subdividido em duas modalidades: Rental ou Lease Agreement de forma escrita ou verbal.
No Rental Agreement, a vigência da locação não é superior a trinta dias, os quais são renovados automaticamente, até a manifestação pela retomada da posse pelo locador, através de notificação direta ao Inquilino chamada de “written notice”.
No Lease agreement existe a necessidade de formalização do negócio jurídico com termo inicial e final, sem a renovação automática da avença firmada.
O consentimento do Landlord a respeito de eventual ocupação pós-termino do contrato é mandatório. De acordo com o liberalismo contratual, nenhuma justificativa é necessária para rompimento da avença contratual[35].
Para estes tipos de contrato o landlord não poderá unilateralmente majorar o valor locativo ou alterar cláusulas contratuais durante a vigência do contrato.
Para a Commercial Lease Agreement a estipulação é livre aos contratantes. A locação de natureza comercial não goza de proteção legal em favor do Inquilino, ao passo que os precedentes da justiça americana reforçam a obrigatoriedade de cumprimento das avenças[36].
Até mesmo no estado de Nova Iorque, onde existe regramento chamado de Rental Commercial Act as disposições são claras a tencionar a autonomia privada da relação entre Landlord e Commercial Tenant[37].
Costumeiramente, nos contratos de locação comercial urbana, existem cláusulas dispondo sobre os termos da renovação comercial cuja notificação para exercício da opção de renovação locatícia é feita entre o décimo segundo e o décimo oitavo mês anterior ao termo final da locação[38].
Cite-se ainda que outra disposição clausular utilizada é o direito de preferência a renovação, cuja obrigação torna-se exequível através de forma específica[39].
Os reajustes contratuais são regrados através do valor mercadológico dos imóveis em caso de não disposição contratual o que raramente é considerado.
Em linhas gerais o amadurecimento da sociedade americana quanto à liberdade contratual tem profundo reflexo na relação de locadores e inquilinos, desburocratizando procedimentos, conferindo celeridade e fomento financeiro através desta modalidade contratual.
3.3 O Direito Francês
No direito francês a locação de bens imóveis encontra amparo na Lei n. 89-462 de 06.07.1989, Código Comercial e Código Civil. A primeira aplica-se nas locações de bens imóveis residenciais ou mistos[40], e os últimos para locações de natureza comercial[41].
Na locação residencial e comercial de imóveis urbanos, há livre estipulação do preço e exigência de forma escrita, definido por um contrato padrão através do Conselho de Estado contendo os elementos e características da locação que se pretende firmar.
O prazo mínimo para as locações residenciais é de três anos para locatários individuais e seis anos para locatários com natureza mista, com direito a renovação automática pelo mesmo período em caso de não comunicação do locador pela retomada do imóvel.
As locações de natureza comercial são de nove anos facultando ao locatário, a cada triênio e mediante notificação, recusar-se ao cumprimento integral do contrato[42].
A renovação da locação comercial é norma cogente, sendo nulo qualquer dispositivo com disposição em sentido contrário[43].
A regra legitima a renovação tácita como hipótese na vacância de manifestação do locador ou locatário.
O direito a renovação da locação comercial poderá ser recusado pelo locador mediante o pagamento da indenização pela perda do fundo de comércio e despesas acessórias[44].
Destaque-se que no ano de 2014 entrou em vigor a Lei Pinel et bail comercial, trazendo importantes alterações no regime de locação comercial, tais como: concessão de direitos aos inquilinos proprietários de pequenas empresas e sociedades civis, adoção do direito de preferência na aquisição do imóvel, tempo de duração das locações e abrandamento legal para a renovação da locação comercial[45].
4 LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL
4.1 Conceito
A locação de bens imóveis dá-se quando uma das partes obriga-se a ceder ao outro o uso e o gozo por determinado tempo de coisa infungível mediante certa retribuição.
Nas palavras de José da Silva Pacheco:
“O certo é que o locador se obriga a ceder ao locatário ouso e gozo de coisa mediante retribuição. Para isso, há que entregar ao locatário a coisa alugada, sem o que o locatário não pode usá-la, nem goza-la. Ainda que se queira ver obrigação de fazer em o locatário gozar e usar da coisa, o certo é que, “tal obrigação é irrealizável sem a transferência da coisa”. Logo, primacialmente se há de dar a coisa, para que o locatário a use[46]”.
O instrumento pelo qual se manifesta a vontade entre as partes é chamado de contrato, de natureza típica quando regulamento por lei e atípico quando não há regulamentação[47].
Sobre a manifestação da vontade é forçoso declarar os dizeres de Paulo que dizia: “A locação e condução, como é natural e de todas as gentes, não se celebram por palavras, mas pelo consentimento, como a compra e venda” e neste meio interim a concepção de contrato nos dizeres de Ulpiano: “Contrato significa obrigação de uma e de outra parte... como a compra e a venda, locação, condução, sociedade[48]”.
4.2 Elementos
Deste conceito simples há a existência de elementos essenciais para a caracterização do negócio jurídico, conforme leciona José da Silva Pacheco:
“a) o acordo das partes, pessoas físicas ou jurídicas, na posição de locador e locatário, que manifestam sua vontade, consentindo de modo expresso ou tácito, anuindo no ajuste, na avença, na convenção, e assumindo as respectivas obrigações; b) a cessão de uso temporário de imóvel urbano, por prazo determinado ou indeterminado; e c) o aluguel, como preço ou remuneração do referido uso. Tanto o acordo quanto o uso do imóvel, assim como o aluguel e as demais obrigações assumidas são temporárias, elemento de especial relevo, principalmente, no Brasil, em que dele resultam diversas modalidades. É o que se contata por exemplo, do exame dos art. 3º, 4º, 6º, 7º, 22, II; 23, I; 39; 46, 47, 48, 51, 56, 57 etc., da Lei 8.245/91. Desse modo, vamos, desde logo, entrar no exame da matéria, focalizando este aspecto da temporariedade[49].”
Para a formação do contrato de locação[50] tais elementos deverão ser observados cumulativamente, caso contrário não haverá locação. Pontes de Miranda prescreve da seguinte forma:
“Se as declarações de vontade concordam sobre a transmissão do uso (ou do uso e do fruto) e sobre a retribuição, porém não sobre o tempo que se tem, como se, na última carta de A e B, diz A que “em tudo está de acordo, exceto quanto ao tempo de três anos”, ainda não há contrato de locação. Se convencionaram sobre o uso da coisa e sobre o tempo do contrato, porém não sobre a retribuição, contrato não há. Se acertaram sobre a retribuição e o tempo, mas ainda não resolveram se a casa seria a rua X ou da rua Y, ou outra, não se concluiu contrato de locação[51]”.
4.3 Características
A locação imobiliária caracteriza-se como consensual, não solene, bilateral, comutativa, oneroso, típico e de execução continuada ou sucessiva.
Dentre essas características, se destaca os efeitos proporcionados pela não solenidade, especialmente em locações de natureza empresarial, cujo negócio jurídico entabulado verbalmente impedirá o exercício do inquilino nos direitos de renovação da locação e direito de preferência em caso de desejo aquisitivo do imóvel locado.
4.4 A Locação de Imóvel não residencial (urbano empresarial)
Para conferir assertividade nesta conceituação, é necessário fragmentar o entendimento sobre a locação quanto a coisa (prédio) e o fundo de comércio.
Segundo o Professor José da Silva Pacheco a coisa poderá caracterizar-se através da destinação da lei ou destinação pelo uso.
A primeira ocorre quando há leis de zoneamento urbano que obrigam a destinação específica onde o imóvel está situado. Neste caso, o locador que decide alugar o seu imóvel situado em zona residencial, mas que não avisa o locatário que por sua vez deseja explorar atividade empresarial, responderá por perdas em decorrência da restrição legal.
De outro modo, a destinação pelo uso, geralmente inserida no contrato de locação, é aquele cujo imóvel é afetado pelo ramo da atividade de exploração empresarial.
Portanto, constitui-se locação não residencial aquela de imóvel para fins não residenciais, cujo contrato possuía características de fomento econômico, cujo lugar servirá para o exercício de habilidade comercial ou profissional ou ainda para abrigar determinada pessoa cuja relação locatícia seja em razão do exercício profissional mantido em outro local[52].
Some-se a vontade do legislador na proteção do fundo de comércio do locatário teve sua gênese no Decreto Lei 24.150/34 com absorção integral na atual Lei do Inquilinato. De lá para cá, houve importante evolução no conceito de fundo comercial, conforme destaca o Professor Villaça de Azevedo:
“Realmente, pois a Jurisprudência promoveu essa ampliação conceitual de fundo de comércio para possibilitar a abrangência de um maior número de empresas beneficiárias dessa chamada Lei de Luvas, estendendo seus efeitos às de atividade tipicamente civil, como salão de barbeiro ou barbearia e instituto de beleza, oficinas mecânicas, empresas de conservação e limpeza de prédios, clínicas ou consultórios médicos, parque de diversões, estabelecimentos de ensino ou de idiomas, garagens, estacionamentos, sociedades de economia mista (Caixa Econômica Federal), e casa lotérica, como tive, certa feita, oportunidade de evidenciar, com fata citação de julgados. Assim como as comerciais, essas empresas civis foram consideradas como portadoras de verdadeiro fundo de comércio[53].”
A citada proteção é essencial para o desenvolvimento do negócio empresarial vez que a empresa vai acumulando bens materiais (corpóreos) e imateriais (incorpóreos) de seu patrimônio, de seu fundo empresarial, que necessita de uma proteção segura, principalmente quando se desenvolve em imóvel alheio[54].
Tendo em vista a enorme preocupação do legislador em proibir eventuais abusos do direito, a evolução da norma brasileira culminou em norma cogente de renovação da locação comercial.
O modelo atual de renovação da locação desconsidera o poder decisório do locador, bastando o cumprimento dos requisitos previstos na legislação em vigor.
Sinteticamente os principais requisitos para a renovação de locação não residencial estão previstos no artigo 51 da Lei do Inquilinato.
Com a edição desta norma, o direito brasileiro permite a retomada do imóvel apenas quando houver justa causa, prolongando a permanência da locação empresarial com o mesmo locatário, gerando grande poder obrigacional no contrato de locação face ao direito real de propriedade havido pelo locador.
5 QUESTÕES CONTROVERTIDAS
Em que pese à lei do inquilinato gozar de amplas modificações desde o seu nascimento no início do século passado, algumas questões ainda sofrem grandes controvérsias, as quais trazem verdadeira celeuma ao aplicador do direito brasileiro.
Destacamos neste artigo a importância de duas delas, existentes no cenário da locação urbana de natureza empresarial.
5.1 Interpretação Restritiva das Instituições Protegidas pelo Artigo 53
O artigo 53 da Lei do Inquilinato dispõe proteção aos imóveis de utilização por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas facultando apenas a hipótese de rescisão contratual.
No entanto a discussão na Corte brasileira indaga sobre o alcance dado às terminologias empregadas e sua extensão a atividades congêneres.
Cite-se o caso dos albergues municipais que a princípio não possuem enquadramento neste artigo, facultando ao proprietário reaver através de denúncia vazia o seu imóvel para outras finalidades.
Em recente julgado, o Tribunal de Justiça Paulista entendeu que a interpretação do artigo 53 deveria estender-se ao conceito de albergue municipal[55]:
Esta proteção ao longo de sua existência em legislações anteriores gozava de amplitude ao passo que nesta última atualização do assunto, em que pese a complementação na redação do citado artigo, ainda recebe interpretação extensiva, mormente a prática da corte brasileira em virtude de lacuna da lei.
No entanto, a jurisprudência não pratica a extensão quando o estabelecimento refere-se a instituições de ensino pré-primárias e espaços administrativos de hospitais, este último em ampla discussão no Superior Tribunal de Justiça, julgado como não merecedor da proteção a que se refere o artigo 53.
Da pesquisa entabulada, pondera-se que a interpretação do artigo, ganha amplitude no caso concreto quando o estabelecimento oferece assistência social para a comunidade; de outro lado, há interpretação restrita quando a oferta é de atividade educacional privada ou de natureza administrativa hospitalar.
Tendo em vista que a interpretação utiliza lentes de finalidade social, com devida vênia, destaque-se a ausência de segurança jurídica dado ao antagonismo das decisões no judiciário.
Conclui-se que em alguns casos haverá proteção exagerada ao inquilino, numa quase perpetuidade da relação locatícia e de outro lado, gerará desamparo a inquilinos, vez que tais estabelecimentos não gozariam de proteção suplementar a esta, dada sua natureza não empresarial.
5.2 A autonomia das partes e o limite quinquenário da renovação locatícia
Existe divergência jurisprudencial no tocante a interpretação do prazo concedido por lei ao inquilino aderente a renovação judicial.
Os autores José Roberto Neves Amorim[56] e Sylvio Capanema[57] firmam entendimento pela impossibilidade de renovação judicial superior ao prazo de cinco anos, já que observam que o alcance da expressão “por igual prazo” contida no caput do artigo 51 guarda equivalência ao inciso II, que por sua vez estabelece o prazo quinquenário e ininterrupto para aquisição do direito renovatório.
De outro lado os autores Silvio de Salvo Venosa[58] e José Carlos de Moreira Salles debruçam sua compreensão de que o alcance da citada expressão deve velar pela autonomia da vontade dos contratantes, especialmente em avenças ajustadas com prazo superior a cinco anos, não impondo limites temporais diversos ao ajuste firmado entre as partes.
A dúvida emerge do entendimento jurisprudencial advindo da antiga súmula 178 do Supremo Tribunal Federal[59] sob a égide do antigo Decreto 24.150/1934 que mencionava ser de cinco anos o prazo máximo da renovação contratual.
Esta súmula tem sido a base lógica da limitação temporal imposta pela doutrina em contratos firmados com prazo superior quando a renovação ocorre de maneira judicial[60].
Contudo, as decisões pesquisadas para fins deste trabalho trouxeram entendimento de que a celeuma está longe de uma resposta objetiva, especialmente nos contratos de prazo superior a cinco anos, cuja interpretação se fará observando a peculiaridade do caso concreto frente à finalidade social e necessidade de impedir a eternidade do contrato.
6 CONCLUSÃO
Sob a estrita perspectiva social, deparamo-nos como o direito direciona soluções entre as partes, a depender de como o Estado inclina sua atuação de forma liberal ou intervencionista.
O avanço da consciência humana sobre o negócio jurídico corrige a escassez de habitação sem punir os afortunados, desde que distribua direitos aos locatários que se viam enfraquecidos nesta relação.
Os países desenvolvidos que não vivenciaram ruínas advindas das grandes guerras construíram raciocínio hábil a vislumbrar equidade das partes nos pactos entabulados, desconstituindo a necessidade de intervenção estatal ou inúmeros apelos perante as Cortes.
Todavia, países advindos do trauma das ocupações nazistas, evitam novas incursões pela forte intervenção estatal evitando o disparo da especulação, inflação e abuso de poder entre as partes.
E nesta ordem também se destaca a construção da legislação locatícia no direito brasileiro, advinda de usos e costumes portugueses, que devido à transformação social deflagraram na necessidade de adaptação para servir ao bom regulamento da relação entre as partes.
No Brasil reside imenso desconforto frente às garantias do locatário empresário quando sua atividade goza de efeito social, como é o caso dos albergues, escolas pré-primárias e espaços administrativos, cuja solução se dá somente pela interpretação judiciária da legislação, aumentando a insegurança jurídica pela aplicação interpretativa da lei.
Concluindo, se de um lado é oferecida a hipótese de grande liberdade contratual, visto com clareza em países de direito consuetudinário, cujo pacto se cumpre nos termos ajustados, sem proteção legal ao mais fraco, de outro lado observamos que o intervencionismo estatal também é sadio em culturas envolvidas pelo mar alto das desigualdades e abusos, promovendo equilíbrio contratual para entabular o negócio jurídico.
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[1] Locus, lugar, não é todo o terreno, o prédio, o fundo; locus é apenas porção qualquer do fundo, que possa ser considerada, sem quebra da unidade, que faz a res. Assim se explica a presença do étimo de locar no conceito jurídico da locação de coisa, mas, depois, estendido a outras espécies de locação.
[2] A expressão locatio conductio designa bem os vários aspectos dêsse contrato: locare significa colocar num lugar; e conducere, levar consigo.
[3] PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Privado. 2. ed. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1962. t. XL, p.10.
[4] Têm controvertido os especialistas se, no direito romano, se autonomizavam e distinguiam já estas três figuras ou se, pelo contrário, elas eram tratadas unitária e difusamente apenas como locatio conductio. Sem embargo das objecções de Betti, a tese porventura preferível será a da unidade, dado que as fontes romanas falam sempre e só de locatio conductio e não estabelecem nunca a distinção das três espécies nem tratam, na locação de obra como locator, o autor dela, mas o comitente, que aí acaba por ser o utente ou fruidor – propriamente, portanto, um locatário. FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto. Manual do Arrendamento Urbano. Coimbra: Almedina, 2001. p.14-15.
[5] No direito francês, a locação de coisa toma a denominação de bail, denominando-se bail à loyer, se se tratar da locação de uma casa, e bail à ferme, se o seu objeto consistir num imóvel rural. Em se tratando de locação de coisa móvel, a expressão empregada é simplesmente location. O que concede a locação chama-se bailleur e o que a recebe denomina-se preneur. LOPES, Miguel Maria de Serpa. Curso de Direito Civil. 2 ed. São Paulo: Livraria Freitas Barbosa, 1960, p.15.
[6] NASCIMENTO, Daniele Silva. Da Locação das Insulae em Roma. Disponível em https://www.tjrs.jus.br/export/poder_judiciario/historia/memorial_do_poder_judiciario/memorial_judiciario_gaucho/revista_justica_e_historia/issn_1676-5834/v4n7/doc/01__Daniele_Silva_do_Nascimento_formatado.pdf acesso em 15/08/2016.
[7] MARCHI, Eduardo C. Silveira. A Propriedade Horizontal no Direito Romano. São Paulo: Edusp, 1995.
[8]De acordo com a Lex XII Tabularum apud Pessôa (2001:49), há a figura do ambitus ou espaço vazio de dois pés e meio ao redor dos edifícios. Os autores revelam, diante disso, que a denominação “insula” (ilha) deve-se ao fato de que todas as casas estavam separadas uma das outras pelo ambitus. Assim, conforme Guillen (1977: 77-78), “em sua origem a insula era uma moradia completamente isolada e rodeada por todas as partes de um jardim ou uma rua. Formava, pois, o que hoje chamamos de mansão. Este mínimo de separação de uma casa da outra, marcado pela lei duodecimal, irá estreitando-se pela escassez do terreno (...)”.
[9] Jérome Carcopino (1964: 33) assinala: “para um latinista a domus, palavra que evoca etimologicamente a ideia de domínio hereditário, é a residência particular, em que vive unicamente, sem partilhas, a família do proprietário”.
[10] Na verdade, a “atividade do arrendador era considerada como especulativa própria da classe plebeia e indigna da aristocracia romana” (García, 2002: 44-45). García (2002: 45) elucida que um bom patrício se dedicava a atividades honoráveis e também rentáveis, tais como a agricultura, o comércio em grande escala ou as profissões liberais. NASCIMENTO, Daniele Silva. Da locação das Insulae em Roma. Coimbra, 2004.
[11] GOMES, ORLANDO. Contratos. Rio de Janeiro. Forense, 2007. p.329-330.
[12] SCIASCIA, Alexandre Correia. Manual de Direito Romano. Rio de Janeiro: Saraiva, 1961.
[13]Todas as locações eram regidas por este instituto, sem qualquer desmembramento ainda que com finalidades distintas ALVES, José Carlos Moreira. Direito Romano. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1966. P.222.
[14] 142. Locatio autem et conductio similibus regulis constituitur; nisi enim merces certa statuta sit, non videtur locatio et conductio contrahi. 145. Adeo autem emptio et venditio et locatio et conductio familiaritatem aliquam inter se habere videntur, ut in quibusdam causis quarei soleat, utrum emptio et venditio contrahatur an locatio et conductio. Veluti si qua res in perpetuum locata sit, quod evenit in praediis municipium, quae ea lege locantur, ut quamdiu [id] vectigal praestetur, neque ipsi conductori neque herdei eius praedium auferatur. Sed magis placuit locationem conductionemque esse. GAIO, III, 142 e 145.
[15]As ordenações Filipinas tratavam dos “alugueres das casas” (Livro 4, Título 23), “dos casos em que poderá o senhor da casa lançar fora o alugador” (Livro 4, Título 24), do “arrendamento de parceria” (Livro 4, Título 45), “da esterilidade dos bens arrendados para uso e gozo” (Livro 4, Título 27), “da venda de coisa de raiz feita a tempo que já era arrendada ou alugada a outrem por certo tempo” (Livro 4, Título 9), “do que não entrega a coisa emprestada ou alugada ao tempo que é obrigado e do terceiro que a embarga” (Livro 4, Título 54). PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras. 8 ed. São Paulo: Editor Revista dos Tribunais, 1993. p.116.
[16]Essa tradição foi mais respeitada no Brasil, não havendo exagero na proposição de que o Código Civil brasileiro constitui, em pleno século XX, uma expressão muito mais fiel da tradição jurídica lusitana do que a que pode representar o próprio Código Civil português promulgado cerca de cinquenta anos antes. Braga da Cruz, comunicação citada.
[17]PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Privado. 2. ed. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1962. t. XL. p.26.
[18] Lei de n. 4.403 de 1921.
[19] Decreto-Lei n. 4.598 de 20.8.1942
[20] BONDUKI, Nabil. Origens da Habitação Social no Brasil: Arquitetura Moderna, Lei do Inquilinato e Difusão da Casa própria. 5 ed. Estação da Liberdade. São Paulo, 2011.
[21]O apelo do uso da força com “boas intenções” para baixar os preços na marra é forte contra o cidadão honesto e bem intencionado, porém não versado em teoria econômica. Quem não entende como se formam os preços no mercado sempre acreditará que os locadores se aproveitam ao aumentarem os aluguéis, não conseguem perceber facilmente que isso é apenas efeito das intervenções estatais por meio de inflação monetária, congelamento de preços, restrições de importação e de comércio; algo sempre muito bem aproveitado pelos próprios políticos para aumentar seu poder contra a liberdade. Essa impossibilidade de percepção e a reação contra os seus efeitos são bastante freqüentes, principalmente entre intelectuais e estudiosos estatistas. O Controle de Alugueis e as Favelas no Brasil de Vargas. Disponível em https://arquiteturadaliberdade.wordpress.com/2013/04/30/18/ - acesso em 22/08/2016
[22]Era orientação do legislador não permitir que ninguém vivesse de rendas, procurando, com isso, obrigar todos os cidadãos ao trabalho. Como se o rentista não tivesse que trabalhar para acumular poupança, investi-la na construção, assumir os riscos inerentes ao investimento e somente depois poder desfrutar do pagamento do aluguel como previdência e aposentadoria. FARIA, Anacleto de Oliveira. As alterações do contrato de locação de imóveis residenciais urbanos no Direito Brasileiro. Faculdade de Ciências Econômicas e Administrativas da USP. São Paulo, 1963. p. 237.
[23]PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras. 8. ed. São Paulo: Editor Revista dos Tribunais, 1993. p.84
[24]AZEVEDO, Álvaro Villaça. Tratado da Locação Predial Urbana. 1. vol. São Paulo: Saraiva, 1980.
[25]“Nos centros mais populosos, esse direito de retomada sem justificação, denominado juridicamente de denúncia vazia ou imotivada, vem sendo usado pelas administradoras de imóveis para pressionar o locatário a aceitar aumentos nos alugueis que chegam a atingir ao absurdo de 200%. Locatários de prédios urbanos, residenciais ou não-residenciais, ficaram completamente desamparados pela legislação em vigor. Ou aceitam as imposições das administradoras de imóveis referentes aos aumentos exigidos, ou são despejados, sem possibilidade de exercer qualquer defesa, pois, a legislação, expressamente, a pretexto de estímulo à construção civil, liberou o direito de retomada. V. Diário do Congresso Nacional (Seção I), exemplar de 6 de ago. 1976, p.6750.
[26] FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto. Manual do Arrendamento Urbano. 3. ed. Coimbra: Almedina, 2001. p.16
[27]Regime Jurídico Urbano
[28]Código Civil anotado, 1986, nota ao art. 1025, p.369.
[29]Art.1025. A locação não pode celebrar-se por mais de trinta anos, quando estipulada por tempo superior, ou como contrato perpetuo, considera-se reduzida àquele limite. Código Civil Portugues
[30]FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto. Manual do Arrendamento Urbano. 3. ed. Coimbra: Almedina, 2001. p.41
[31]Art. 1026 Código Civil Português e 10 do Regime Jurídico de Arrendamento Urbano
[32]Lei n. 31/2012 de 14.8.2012
[33]Ac de 17-2-1983 (Bol. nº 324, p.565).
[34]FURTADO, Jorge Henrique da Cruz Pinto. Manual do Arrendamento Urbano. 3. ed. Coimbra: Almedina, 2001. p.150
[35]SCHNEIDERMAN, Eric T. Tenant´s Right Guide. Disponível em https://www.ag.ny.gov/sites/default/files/pdfs/publications/Tenants_Rights.pdf acesso em: 24/08/2016.
[36]A letter from the landlord's attorney proposing a schedule of rent repayment which, by its terms, extended into the renewal period, did not constitute a waiver of the requirement that the tenant exercise the option to renew by timely written notice (see Jefpaul Garage Corp. v Presbyterian Hosp. in City of N.Y., 61 NY2d 442 [1984]; Bono v Cucinella, 298 AD2d 483 [2002]; Paulsen Real Estate Corp. v Grammick, 244 AD2d 340 [1997]; Siegel v Kentucky Fried Chicken of Long Is.,108 AD2d 218 [1985], affd 67 NY2d 792 [1986]). Santucci, J.P., S. Miller, Goldstein and Rivera, JJ., concur. Disponível em: http://www.courts.state.ny.us/reporter/3dseries/2004/2004_01374.htm acesso em 29/08/2016.
[37]New York Law Journal: “Options to Renew Commercial Leases: Should N.Y. Join the majority?” Disponível em: http://www.newyorklawjournal.com/id=900005446796/Options-to-Renew-Commercial-Leases-Should-NY-Join-the-Majority?slreturn=20160729124910 – acesso em 29/08/2016.
[38]CHAVES, Robert. Do options to extend in a comercial lease really matter? Disponível em: http://www.sbnonline.com/article/do-options-to-extend-in-a-commercial-lease-really-matter acesso em 24/08/2016
[39]As with the options to purchase, a provision giving the lessee a first option for a new lease at the expiration of the original term generally is construed to mean that the lessee has a preferential right if the lessor decides to lease the property again. The provision giving na option to renew is a covenant running with the land and is specifically enforceable. LESAR, Hiram H. Landlord and Tenant. Boston: Editora Little, Brown and Company, 1957, p.369.
[40] Lois n. 89-462. Article 2.
[41]Code de Commerce, chapitre V: Du bail commmercial.
[42]Code de Commerce, chapitre V: Du bail commmercial. Article L145-4.
[43]Code de Commerce, chapitre V: Du bail commmercial. Article L145-15.
[44] Code de Commerce, chapitre V: Du bail commmercial . Article L145-14
[45]Loi Pinel n. 2014-626 de 18.06.2014
[46]PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras. 8 ed. São Paulo: Editor Revista dos Tribunais, 1993. p.125.
[47]Por isso, mesmo, conclui que “tipicidade significa presença, e atipicidade, ausência de tratamento legislativo específico”.
[48]Locatio et condutio, quum naturalis sit et omnium gentium, non verbis, sed consenso contrahitur, sicut emptio et venditio. Digesto Livro XIX, II.
Contractum autem ultro citroque obbligationem... veluti emptionem, venditionem, locationem, conductionem, societatem. Digesto L, 16.
[49]PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras. 8 ed. São Paulo: Editor Revista dos Tribunais, 1993. p.233
[50]O contrato é um acordo de vontade, um negócio jurídico bilateral, que deve apresentar os mesmos elementos essenciais dos atos jurídicos: capacidade do agente, liceidade, possibilidade e determinação do objeto e o consentimento das partes contratantes, segundo inferimos dos arts. 104 e 112 do Código Civil (arts. 82 e 85 do Código antigo), além da forma, que é elemento essencial, quando exigido por lei. AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria geral dos contratos típicos e atípicos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2009, p.33.
[51]PONTES DE MIRANDA. Tratado de Direito Privado. 2. ed. Rio de Janeiro: Editor Borsoi, 1962. t. XL. p.31
[52]Comprovam-se os fins não-residenciais da locação pelos termos do contrato ou de qualquer documento em que se especifiquem os objetivos do uso do prédio. São elementos essenciais do contrato de locação: a) a entrega pelo locador do prédio e b) o pagamento pelo locatário do preço do aluguel. A entrega do prédio pelo locador visa a servir ao uso a que se destina. Logo, do contrato há de constar a especificação do prédio e a caracterização do fim a que se destina, bem como o preço. PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras. 8 ed. São Paulo: Editor Revista dos Tribunais, 1993. p.410.
[53]AZEVEDO, Álvaro Villaça. Teoria geral dos contratos típicos e atípicos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2009. P.150-151.
[54]Idem, p.152.
[55]O albergue municipal, no caso, se enquadra nessa definição, vez que, além de facilitar o acesso a serviços essenciais de saúde, tem previsão de atendimento a usuários que estiverem sob efeito de substâncias psicoativas, que deverão passar por período de desintoxicação de curta e média duração, acatando orientações de técnicos do albergue, como estabelece a Portaria nº 10/09, da Secretaria da Assistência Social e Cidadania do Município de Guarulhos (fls53/55). Ademais, o albergue municipal, considerando a natureza dos serviços prestados, pode ser perfeitamente enquadrado no conceito de “unidade sanitária oficial” que, na lição de Francisco Carlos Rocha de Barros, tem sentido amplo e pode ser definida como “toda instalação, pessoal e/ou humana, de qualquer porte, que o Poder Público – federal, estadual ou municipal – mantém para prestar qualquer serviço que interesse à saúde e à higiene, agindo preventivamente ou não. Supõe gratuidade do serviço (in Comentários à Lei do Inquilinato, Editora Revista dos Tribunais, 1995, p. 287). Apelação nº 3021552-26.2013.8.26.0224 Tribunal de Justiça de São Paulo.
[56]AMORIM, José Roberto Neves. Revisional e Renovatória de Locação, Locações Aspectos Relevantes, aplicação do Novo Código Civil, São Paulo: Método, 2004, p. 113.
[57]SOUZA, Sylvio Capanema. A Lei do Inquilinato Comentada, 6ª ed., Rio de Janeiro: GZ Editora, 2009, p. 215.
[58]VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada Doutrina e Prática. 14. ed. São Paulo: Atlas, 2015. p.244.
[59]Súmula 178. Não excederá de cinco anos a renovação judicial de contrato de locação, fundada no D. 24.150, de 20.4.34.
[60] RESP n. 1.323.410 – MG (2011/0219578-3)